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バリ島で別荘(ヴィラ)を所有するための基礎知識

Basic knowledge for owning a villa in Bali

バリ島で外国人が別荘をどうやって所有できるのか?このページではインドネシアの不動産ルールや、外国人が家を所有するための最適な方法をお伝えします。これらの知識を知っておけば実際に物件を探す時にきっと役立つでしょう。

1. バリ島で別荘(ヴィラ)を所有する魅力とは

 

いつか南国の島に自分の別荘を持ちたいというのは、誰もが一度は思い描いたことがある夢ではないでしょうか。日常のストレスから開放されて、家族や友人、特別な人と過ごす時間とそこにある笑顔。別荘は自分の大切な人と楽しみを共有し合う最高の場所になるでしょう。

バリ島は世界中の誰もが一度は訪れたい南国リゾートの中で、常に上位に位置する人気の島です。一年中温かい気候、豊かな自然、活気があり温厚な国民性の現地インドネシア人、便利なスーパーや多種多様なレストランなど、日本人にとっても生活しやすい環境が整っています。実際にバリ島には世界各国からやって来た外国人が生活しており、様々な外国人コミュニティーがあります。ヨガ、サーフィン、トレッキングといった自然体験を満喫できるアクティビティーや、最新リゾートのトレンドに乗ったお洒落なビーチクラブやカフェ、ナイトクラブ、そしてスパやマッサージなど、心身をリフレッシュさせてくれる要素が満ち溢れています。

短く慌ただしい旅行スタイルからもう一歩踏み込んで、せっかく家族や仲間と来るんだったら自分の別荘でゆっくり過ごし、BBQやパーティーをするのは最高の時間になるでしょう。またバリ島で少し暮らしてみると様々な価値観で暮らしている人々との出会いがあるので、旅行するだけでは分からなかった気づきもきっとあるでしょう。充実した自分色のライフスタイルを実現する場所として、豊かなバリ島で別荘を持っていたら人生の楽しみがさらに広がりそうですね。
 

2. 外国人は不動産を購入できない

 

いざ現地の不動産屋で別荘を探してみると、同じような物件でも「Freehold」と「Leasehold」に種類が分かれ価格が全然違うことに気づかれるでしょう。外国人は「Leasehold(リースホールド)」つまり「リースとしての土地を借りる契約」でしか、直接取引を行うことができません。

バリ島はインドネシア共和国に属する州の一つとされており、別荘やアパート、商業施設など、不動産の売買契約はインドネシア国の法律に従って行われます。原則的に「Freehold(フリーホールド)」の物件は、インドネシア国籍を持つ人だけが所有出来ます。インドネシア語では「Hak Milik(ハク・ミリク)」と言い、永久所有権のことを指します。
 

3. 借地権なら外国人でも契約できる

 

別荘の所有はリースホールドの物件であれば、外国人でも直接自分の名義で契約を行うことができるので、バリ島では外国人による別荘の所有はリース契約がもっとも一般的な方法とされています。土地のリース期間が満了したら、地主に返却されるということが前提になりますが、リース期間については一回の契約で最長25年、契約延長をして借地を継続する場合は2回まで行うことができるので、その場合は最長75年間の利用が認められています。

物件情報を見る時は、値段の表記に加えて「リース20○○年まで」と残存年数が書かれていることが多いので注意して見てみましょう。次の項目で詳しく説明しますが、別荘は自分が使用しない期間はツーリストに貸し出して収益物件として運用することが可能です。継続的にレンタルで別荘を運営し続けることでインカム収益を生み出せるので、年間7%の利率で運用ができた場合は10年後ぐらいには購入費用を回収できるぐらいの総収益となります。

25年の借地物件を契約し、この条件で10年後に費用の元手を回収できた場合、残存期間15年を残して売却することも可能です。その場合は売却収益(キャピタルゲイン)も加算されるので、このようなイメージで投資を目的に別荘を所有している外国人も沢山います。リース物件はバリ島にやって来る外国人に需要があるため、リースの更地に新築物件を建てて売却する欧米人の投資家も多いというのが実情です。

4. バリ島の別荘(ヴィラ)は民泊の運営が可能

 

バリ島に完全に移住するのではなく、年に何回かバケーションで泊まるだけだったり、自分で使わない期間がある場合は、別荘を貸し出して民泊運営をすることが可能です。バリ島は年間を通して世界中からツーリストが訪れます。

家族や複数の仲間達でバリに旅行に行く場合は、ホテルに泊まらず別荘をまるごと借りて皆で滞在した方が、よりリーズナブルで贅沢な過ごし方ができるため、別荘レンタルは人気のアコモデーションとして既に定番の宿泊スタイルになっています。レンタルできる別荘を探す時は、オーナーと直接やり取りできるAirbnbを基本に、AGODA、Booking.com、Expediaなどのオンライントラベルサイトや、最近ではグーグルマップやSNSからホームページに飛び、直接予約が行われるというケースもあり、色々な手段で見つけることが出来ます。

オーナーとして別荘の予約管理や宿泊客とのやり取り、宿泊費支払いの管理、集客作業などが面倒な場合は、それらの作業をまとめて代行してくれる管理会社もあります。日本語対応できる会社もあるので別荘を所有した際に管理会社の利用もご検討されてみると良いでしょう。

5. 物件管理と維持に関する諸々

 

物件を所有するとランニングコストが発生します。自分で使用するだけであれば少々のメンテナンス費用で済みますが、ツーリスト向けの短期レンタル(民泊運営)を考える場合は、別荘を宿泊施設として捉える必要があります。宿泊客が快適に過ごすためのサービスや宿業としての維持管理が必要になるため、リネン交換、ハウスキーパーによる清掃、メンテナンス、フードサービス等、運営に必要な経費が掛かって来ます。

月々のランニングコスト以上に、レンタル運営による安定したプラス収益が見込めるようでしたら、デイリーごとに貸し出しをするAirbnbを主体とした民泊運営(別名バケーションレンタル)を行うのは投資として高パフォーマンスを狙っていくことができます。

但し、その対価として運営や管理に関する沢山の仕事を抱えてしまうことに繋がります。バリ島の南部にある別荘は、飽和状態と言っても過言ではないぐらい沢山のレンタル別荘があるため、それらが競合となる中で自分の宿が選ばれるためには、宿業の運営に対する相応の努力が必要です。

管理会社に全てを委託することもできますが、収益に繋げるには、オーナー自身の運営に対する熱意や努力もなければ、熾烈を極めるバリの宿業マーケットの中で生き残って行くのはなかなか難しい場合もあります。

もうひとつのレンタル方法として、月単位、年単位で貸出するという手段があります。デイリーレンタルほどの収益にはなりませんが、借家として人に貸し出すので管理維持コストを大幅にカットすることができます。

欧米人ツーリストは休暇滞在が長いので別荘をマンスリーレンタルするという人も多いです。マンスリーの場合は、電気代、インターネット代、メンテナンス費などは家主が負担、週一回の清掃サービスとリネン交換、朝食やフードサービスは別料金にするなど、1ヵ月の利用者が1組だけで済むためランニングコストも抑えられます。また年単位の貸し出しの場合は、管理費用も含めたそれらのコストを借主自身が負担するという形にすることも可能です。

バリ島で別荘を持つ上で、人件費や物価が安いということはメリットの一つです。清掃をしてくれるハウスキーパー(お手伝いさん)は、ひと月2~3万円ぐらいで身の回りの家事を色々と行ってくれます。外注メンテナンス業者も、プール清掃業者、ガーデニング、害虫駆除、エアコンや家電の修理業、配管工事業、塗装業者などがあり、日本よりもかなり割安ですがサービスの質は業者によって優劣があるので、適切な業者を探す必要があります。
 

6. いくらぐらいで所有できるのか?

 

バリ島南部の別荘エリアは成熟した市場が出来上がっており、人気の高い場所にある物件ほど高額です。別荘を購入する時、外国人はリース契約で所有するのが一般的と述べましたが、値段を見る時の基準として、「リース残存年数」と「ロケーション」、「土地と建物の広さ」や「建物のデザイン」など、複数の要素が絡み合っているため、物件の値段が高いか安いかという判断は周辺にある販売中の物件を見比べて、ようやく値段の基準が持てるようになるかと思います。

建物によって建築費用もまちまちなので、平均的な物件という例えがそもそも難しいですが、例を挙げると、200平米ぐらいの土地で建物100平米の場合、25年間のリースで1,500万~2,000万円(2020年12月現在)ぐらいであれば、建築年数も新しい立派な別荘は沢山出て来ます。
 

7. 売り出し中の物件はこうやって探す

 

バリ島には別荘やリゾート物件を中心に取り扱った不動産仲介の会社がいくつも存在します。現地に根付いて長年経営している地元の不動産屋さん、アジア・オセアニア圏に幅広くネットワークを持つ大手会社、変化の時期を狙って新たに参入してくる欧米系の外資不動産会社などがあります。
最近ではSNSでの情報発信も発達し、様々な物件の投稿が見れるようになりましたが一般個人がやり取りする行う場合は、信用面におけるリスクが伴うことを考慮に入れなくてはいけません。

実績豊富な日本人経営の現地「不動産コンサルティング会社」と提携し、バリ島現地のネットワークを活かして、信頼をおく不動産会社より優良な物件を選んでご案内をしております。別荘購入や土地保有のための手続きにおける通訳や翻訳もサポートいたします。

バリ島の別荘を内視察ができる「視察ツアー」では、ご希望の予算やロケーションに合わせて適切な物件をご案内致します。物件視察ツアーは個別(プライベート)に行っておりますので、別荘購入について質問があればツアー中にご相談いただけます。